引言：随着近年国家对商业地产信贷政策门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，一定程度上限制了出于高投机目的的商业地产的盲目开发。专业人士分析，2005年，我国的商业地产开发市场将步入理性发展阶段。然而，由于我国商业房地产开发尚不成熟，商业地产的开发企业急需解决政府规划不到位、项目定位不准、对各类商业业态建筑开发经验不足、招商乏力以及建设资金回笼慢等问题。这使商业地产开发呈现出“前途光明，道路曲折”的局面。为此，记者针对商业地产投资的走势问题，举办了老总系列访谈活动。

    记者：谈谈远中-悦莱国际酒店公寓商业项目的区位优势？

    蒋永致：中关村西区是一个新兴的都市计划开发案。中关村科技园是一区五园，海淀园是整个科技园里产值最大的园区。它既有生产，又有研发。但是它没有统筹，能够使科技园的企业在一个统一规划的区块里，成为一个共同展销的区块。目前来讲，中关村西区占地51公顷，预估政府是要把它规划成一个150万平米的写字楼区块。其中有20多万平米是政府主导的底商空间，另外再加上一些写字楼底商。所以整个中关村西区未来会有40万平米的商业面积。40万平米已经到了某种经济规模，它可以成为海淀区原来没有的商业行为，成为海淀区一个真正的商业中心。海淀区政府当初定位20多万平米的底商时，我原以为它要做成写字楼的基本生活配套，其实不然。它已经定位成一个非常高档的娱乐、休闲、shopping的大型mall。我们这个区域环境能成为一个生活区，提供上班、居家、娱乐、shopping的空间。所以我认为，中关村西区是全北京唯一一个真正的生活区。在这么大量群体的写字楼区域里，我们做成一个临近的非常高档、适合居家的酒店公寓，是非常有优势的。

    记者：远中-悦莱国际酒店公寓是北京远中房地产开发有限公司在北京开发的第一个商业项目，当初这个项目的决策过程是怎么样的？有没有受到政府房地产新政的影响？

    蒋永致：新政是政府宏观调控的目的，不是打压。它的目的有两点，一个是规范，一个是控制。我们入世后，很多法律条文跟国际仍然没有接轨，所以政府希望把所有市场的不规范情况，用一个比较规范的法律来引导未来的走向。对于目前短期的波动，我个人认为是没有影响的。

    对于开发项目来说，台湾公司是比较有远见的。大陆起步非常快，是在飞速地跑。但它可能会忽略很多过程。台湾的经济发展是四十年，由很多不成功的都市计划到很多成功的都市计划。它看过整个过程是怎么变化的。比如说现在人们买房子，都想要一个适合居住、能够购物、休闲、距离自己想去的地方又不是很远的环境。其实在每个人对都市发展要求都一样的情况下，什么地方是有远景的，你很容易就能判断。因为我们走过这个过程，所以我们看中关村西区是很有远景的。

    记者：谈谈远中-悦莱国际酒店公寓设计上的优势？您认为它的商业前景如何？

    蒋永致：就商业的设计来讲，商业、住宅、写字楼是不一样的。从外观灯光来看，住宅希望靠灯光效果提供一个非常宁静的氛围，给人一种回家的感觉。写字楼希望提供给你一个标地性的、雄伟的气势。而商业行为要带给你一个希望，一个愉悦，一个兴奋。灯光的效果要华丽，要有强烈的冲击，但不要太乱，要提供一个非常高档的商业环境。内部设计来讲，为了让整个公寓的居家、生活不受到底商的干扰，我们南面有一个南大堂，供公寓的客户进出。北面有一个北大堂，由底商的客户进出。正常情况下，每一个底商应该有中间廊道互相连通，我们不允许，我们不希望为了造就底商的商业行为而牺牲公寓应有的生活品质。公寓部分，我们是三栋建筑物，每一栋楼有专属的大堂，整个空间塑造出一个酒店居住的氛围，不会让人感觉很狭隘。
前景来看，我们定价高，但是条件也高。我们本身的规划、定位，客群以及经营团队，都有条件让客户能够认同我们的项目。比如说我们二楼部分会以主题餐饮为主。一楼我们分为两个区块，是服务整个酒店公寓生活基本的配套。比如花店，巧克力店或洗衣店。另一面就是比较高档的精品。以咖啡、素食为主。

    记者：谈谈您对商业的理解？

    蒋永致：每一个都市发展，都有它发展的背景条件和文化。我们做任何事情都要做调研。你把所在的潜在客群的收入、喜好等各方面都分析透彻了，你才能做出前期规划。商业行为跟住宅不太一样。住宅只要区段的环境不错就ok。可是它要更细腻地处理客户潜在的消费行为。商业规划则是非常复杂。从大环境的市场目标客户群定位，到招商的执行策略，再到之前对产品动向的规划和商业产品的互补性，都没有想象得那么容易。北京早期的商业行为连续性不够。我觉得跟它的小区规划有关。每个小区都跟一个小王国一样，乍看之下好像条件很好，可是它没有一个连接的互动。这样商业行为会形成断层。我认为，商业行为应该是它的一个互相连接的条件。因为使用者用久了你不再有变革，就很容易被淘汰。商业的方便性和互补性非常强，能够满足客户不同方面的需求。

    记者：有观点说商业地产业是过度投资，已经趋于饱和。您如何看待和评价这种状况？

    蒋永致：以北京现在1800万人口来看，商业还没有饱和，还有一段距离。之前开发商定位出太多不符合消费者使用的商业，乍看之下，它们是多的，甚至于是剩下来的。其实不然。我个人认为，北京的商业行为尚在起步当中，还没有正式往上攀登，现在消费观念还没有全面化。不像上海，上海的shopping是全民运动，它算是真正的以商业为核心的都市发展。所以就北京来说，它还有很大的空间。

    记者：您认为商业地产投资热情会不会持续下去？

    蒋永致：会，绝对会。不断的热情还是未来的北京。北京的消费民众对于购物的商业行为来说，潜力还没有完全发挥。这个能量还没有爆出来。因为成长必须要过程，这个过程还没到。之前很多开发上规划出很不好的案例，让很多商业行为有点裹足不前。以大的战略来看地段的话，全世界的焦点在中国。中国大陆的焦点在北京、上海。所以说北京的地段具有国际性，远景是很好的。

    远中-悦莱国际酒店公寓，总建筑面积82000平方米。坐拥金融街与中关村西区门户，由A、B、C三栋建筑以及底商国际名店大道组成。引导中关村进入新精致消费的全新时代，彰显现代法式建筑风格风格，其室内设计特别邀请到香港、台湾等国际大师团队倾力打造首府至上生活居所，呈现国际实品屋大赏，整层11户精装实品屋首现中国?北京，多元化风格世界级典藏户型璀璨亮相。

    远中-悦莱国际酒店公寓位于海淀剧院西300米，拥有融合文化、交融、时尚三大交汇核心地段的优势，成为与CBD并存的北京另一个科技文化型CBD，国际人士生活特区。远中?悦莱国际酒店公寓拥有一层至三层的五星级酒店底商区——远中?朗斯芳德“名店大道”，引领国际潮流进入中关村。